Как купить недвижимость в Испании

1. Выбор объекта недвижимости. Предварительный план просмотра составляется в России. Наши менеджеры профессионально консультируют по всем вопросам, касающимся покупки.
2. Осмотр на месте совместно с квалифицированными специалистами компании, которые работают и проживают в стране постоянно.
3. Проверка основных документов на недвижимость:

   a. Эскритура паблика де комправента («Escritura publica de compraventa») с отметкой о регистрации в государственном реестре собственности. Данный документ подтверждает право собственности на предлагаемую недвижимость, в нем подробно описаны характеристики объекта, его расположение и площадь.

   b. Выписка из государственного регистра собственности (Nota Simple). Этот документ подтверждает, что выбранный объект принадлежит продавцу на законных основаниях, что он не заложен или не под арестом.

   c. Квитанция об оплате муниципального налога на недвижимость (IBI), который оплачивается 1 раз в год. В документе указан кадастровый учетный номер собственности и его кадастровая стоимость. Именно на кадастровую стоимость исчисляются налоги на недвижимость.

   d. При покупке новостройки у застройщика, необходимо проверить документы на новое строительство (Declaracion de obra nueva), зарегистрирован ли объект в налоговых органах. Покупая апартаменты или квартиру, нужно посетить местный муниципалитет и проверить план застройки. При покупке в ипотеку, все озвученные документы также необходимо предоставить для проверки в банк.

4. Подписание договора купли-продажи и авансовый платеж в размере нескольких тысяч евро для резервирования объекта недвижимости, в дальнейшем аванс может быть увеличен до 10% от стоимости объекта, и только после этого объект будет снят с публичной продажи. После подписания договора купли-продажи и внесения аванса при расторжении сделки аванс не возвращается. А если продавец отказывается продавать объект после подписания договора, то он должен выплатить неустойку в двойном размере. Заключение договора купли-продажи не является обязательным условием совершения сделки. При взаимных договоренностях и оплате сделка может быть совершена у нотариуса.
5. Перед осуществлением сделки у нотариуса, покупатель получает идентификационный номер иностранца (NIE) - аналог русского ИНН, который заносится в Эскритуру. Через NIE налоговые органы контролируют оплату налогов иностранцами. Нотариус обязан удостовериться, что у покупателя имеется NIE и указать его в тексте Эскритуры. Заявление на получение NIE оформляется в подразделении Национальной полиции, оно называется Extranjeria. Здесь покупателю может помочь риэлтор. Возможно подписание Эскритуры и без NIE, но этот номер всё равно должен быть получен в кратчайшие сроки и передан нотариусу, без NIE она не может направить Эскритуру на регистрацию в государственный регистр собственности.
6. Подписание нотариального договора (Escritura publica de compraventa) в присутствии нотариуса, т.к. частный договор при покупке недвижимости в Испании отражает лишь намерения сторон и основные условия сделки, но не осуществляет переход права собственности. Испанские нотариусы - государственные служащие и призваны следить за соблюдением закона. Только такой нотариальный акт формально передает покупателю право собственности на приобретаемую в Испании недвижимость. Эскритура может быть оформлена после подписания частного договора купли-продажи, для этого необходимо зарезервировать время в нотариальной конторе. Она также может быть подписана и позже (обычно до 3 месяцев), если покупателю требуется время для подготовки финансов для полного расчета и получения идентификационного номера иностранца NIE. При подписании Эскритуры у нотариуса покупатель полностью рассчитывается с продавцом, т.е. оплачивает оставшиеся 90% цены при покупке на вторичном рынке или же остаток 70% при покупке нового объекта недвижимости. Оплата часто производится банковским чеком, который оформляется в банке непосредственно перед сделкой или днём раньше. В завершении покупателю вручается простая копия Эскритуры (Copia Simple), ключи от дома и он становится новым собственником объекта недвижимости. Если покупка недвижимости в Испании производится в ипотеку, тогда третьим участником сделки становится банк. Покупатель открывает кредитный счёт в этом банке, представляет документы, необходимые для получения ипотеки, и переводит в банк недостающую сумму. Затем в нотариальной конторе вместе с Эскритурой купли-продажи Покупатель также подписывает договор с банком об ипотечном кредитовании. В этот момент окончательный расчет с Продавцом производит представитель банка.
7. Регистрация на имя покупателя в государственном регистре собственности, куда должен быть отправлен экземпляр нотариального акта. Процесс регистрации обычно длится до двух месяцев, а после завершения покупатель получает копию Эскритуры с отметкой о государственной регистрации сделки.
8. В ходе сделки должны быть уплачены некоторые налоги и сборы. Если покупка производится на вторичном рынке, покупатель платит налог, связанный с переходом права собственности на недвижимость в размере 7% от указанной в договоре цены покупки, т.е. указанной в купчей. Кроме того, несмотря на то, что закон это не регламентирует, сложилась практика в отношении других платежей. Покупатель обычно платит нотариальный сбор по официальному тарифу (в среднем несколько сот евро) и пошлину за регистрацию собственности в государственном регистре, которая также рассчитывается по специальной шкале и размер которой меньше нотариального сбора. Продавец оплачивает местный налог (Plus Valia), который связан с удорожанием земли под объектом с момента его последней покупки. В случае покупки апартамента, квартиры или бунгало этот налог незначительный. При приобретении виллы в Испании с большим земельным участком, особенно если последняя операция купли-продажи по данному объекту была много лет назад, этот налог может достигать несколько процентов от цены и быть достаточно большим.

По договоренности сторон порядок оплаты пошлин и сборов может быть различным.