Как купить недвижимость в Болгарии

Иностранцы могут свободно приобретать недвижимость в Болгарии. Землю можно приобрести только на юридическое лицо. С 2014 году продажа земли будет доступна физлицам-нерезидентам. Граждане ЕС могут свободно приобретать землю при условии постоянного проживания в Болгарии, ведения сельскохозяйственной деятельности в Болгарии.

В отличие от развитых стран, в Болгарии законодательство в области недвижимости, а также реестры собственности, еще не достаточно развиты. При поиске недвижимости вам необходимо лично убедиться во всех характеристиках и описаниях приобретаемого объекта недвижимости, а для оформления сделки надо привлекать проверенного и надежного юриста.

В первую очередь вам необходимо найти юриста или консультанта, которому вы можете доверять. Лучше всего найти такого специалиста по знакомству, чтобы за него могли поручиться ваши знакомые. Вам сразу необходимо определиться, для каких целей вы приобретаете недвижимости, для инвестиций или проживания в Болгарии. Не стоит сразу доверять застройщикам и сторонним продавцам, которые будут вас убеждать приобрести недвижимость, вы должны всё проверить самостоятельно и проконсультироваться у доверенного специалиста. Лучше будет, если у вашего личного юриста будут обширные связи в Болгарии, тогда он сможет решать все бюрократические вопросы гораздо быстрее, но услуги такого юриста, естественно, могут стоить дороже. Юрист сразу должен знать, для чего вы приобретаете недвижимость, исходя из этого он будет строить стратегию взаимодействия с продавцом.

Болгария предлагает очень хорошие финансовые условия, низкие налоги на прибыль от аренды недвижимости. Но у вас встанет проблема с налогообложением. Точнее даже не сама уплата налогов, а наем хорошего бухгалтера, который не будет обманывать. Опять же рекомендуем найти проверенного и надежного специалиста, услугами которого уже воспользовался кто-то из ваших коллег или знакомых.

Приобрести недвижимость, кроме земли, можно без регистрации фирмы на территории Болгарии. Но приобретение любой недвижимости в Болгарии рекомендуется именно через открытие фирмы - такой вариант более безопасен для иностранцев. В любом случае по всем особенностям необходимо будет проконсультироваться со своим юристом. Исходя из типа недвижимости, его назначения, продавца, консультант сможет сделать нужные рекомендации. Также с консультантом следует обсудить, требуется ли уплачивать НДС. Рассмотрим некоторые случаи, касательно НДС:

Таким образом получается, если вы покупаете новостройку, тогда обычно продавцом выступает компания, при этом плательщик НДС, вам лучше иметь в Болгарии юридическое лицо плательщик НДС. Тоже самое при покупке объектов стоимостью больше 50 000 лев (25 566 евро). После оформления сделки в течение 2 недель вам необходимо подать заявление на возврат НДС.

Многие риэлторы в Болгарии предлагают регистрацию юридического лица в пакете услуг, хотя зачастую в этом нет никакой необходимости. Покупка недвижимости в Болгарии заключается в следующих шагах:

Для регистрации юридического лица в Болгарии (d.o.o.) вам необходимо выполнить следующие процедуры:

Обратите внимание, что в Болгарии существует налоговая оценка стоимости. Эта оценка может быть в несколько раз ниже реальной стоимости объекта недвижимости. По разными причинам (обычно для снижения налогов) продавцы предпочитают указывать в документах на недвижимость именно налоговую оценку, а не реальную рыночную стоимость объекта.

Согласно болгарскому законодательству передача имущественных прав, а также создание ограниченных прав собственности в отношении недвижимого имущества осуществляется путем формального соглашения, его обычно называют нотариальным актом. Он должен быть подписан обеими сторонам и заверен надлежащим образом квалифицированным нотариусом, уполномоченным действовать в регионе расположения недвижимости.

Передача права собственности или ограниченные права в отношении недвижимого имущества, подлежит регистрации в Регистре недвижимости. Законным владельцем собственности считается лицо, зарегистрированное в реестре недвижимости.

Расходы на покупку недвижимости в Болгарии

В итоге расходы на приобретение недвижимости в Болгарии для покупателя составят от 3.5 до 5%, а для продавца от 1.25% до 1.5% от стоимости недвижимости.