Как купить недвижимость во Франции

Иностранцы могут покупать во Франции любую недвижимость, включая жилую, коммерческую и землю. Никаких специальных ограничений для иностранцев нет.

Почти вся недвижимость во Франции принадлежит собственникам на правах фригольда, то есть в собственности находится как само здание, так и земля под ним, при этом срок владения не определен. Зачастую недвижимость находится во владении нескольких собственников, например, все владельцы апартаментов в здании владеют своей частью здания и частью земли под ним.

Государство в лице муниципалитетов очень часто накладывает свои ограничения на объекты недвижимости, поэтому, если вы собираетесь приобретать землю под строительство, обязательно узнайте у нотариуса или других консультантов об этих ограничениях. Наиболее серьезные ограничения встречаются в исторических областях и прибрежной зоне и могут касаться многих аспектов строительства, вплоть до ограничений по выбору строительного материала и цвета черепицы на крыше.

Купить недвижимость во Франции можно при личном присутствии, либо удаленно. В случае личного присутствия, вы можете воспользоваться услугами риэлтора, а можете и самостоятельно провести сделку. Во Франции существует профессиональная ассоциация риэлторов FNAIM, участие риэлтора в этой ассоциации означает строгое следование закону и дополнительные правовые гарантии при заключении сделок. Но услуги таких риэлторов, конечно, стоят дороже. Если вы заключаете сделку без приезда во Францию, то вам необходимо оформить доверенность на своего риэлтора или нотариуса, который будет регистрировать сделку. При этом доверенность должна быть на французском языке и заверена апостилем.

Когда вы определились с приобретаемым объектом, вы можете сделать предложение продавцу лично или через своего риэлтора. Если продавец принимает предложение, то вам с ним необходимо будет получить с продавца письмо о намерениях (promesse unilatérale de vente – дословно, «односторонне обещание продажи»). На юге вам придется заключить двусторонний договор о намерениях (promesse synallagmatique de vente), этот договор уже защищает и интересы продавца – в случае отказа от покупки с вашей стороны, продавец может не возвращать задаток, либо потребовать завершения сделки по покупке. Если же продавец откажется продавать недвижимость, то вы вправе взыскать с него двойной размер задатка. Такой договор обязательно заверяется нотариусом в течение 10 дней с момента подписания. После подписания договора или письма о намерениях, вам необходимо оплатить задаток в размере 10% или 5% для новостроек. Оплата производится только банковским переводом. Задаток будет храниться на счете нотариуса до завершения сделки. После оплаты у покупателя есть 1 неделя, чтобы передумать и отказаться от сделки, а весь договор о намерениях обычно длится до 3 месяцев – этого должно хватить для полного закрытия сделки.

До покупки или после подписания договора о намерениях вы можете проверить техническое состояние строений, оценить внешние факторы, влияющие на строение, например, близость к заводу или разрушение почвы. В случае обнаружения, вы можете отказаться от сделки. Если объект недвижимости продается компанией на этом специализирующейся, то есть профессиональными строителями или риэлторами, то они несут ответственность за качество здания в течение 10 лет перед всеми последующими покупателями.

Нотариус обязуется проверить чистоту сделки, наличие возможных прав на недвижимость со стороны третьих лиц, оплату всех коммунальных платежей, получить в муниципалитете всю информацию о строении и земле. Проверка включает в себя около 10 различных этапов и может длиться до полугода.

По завершении всех проверок, подписывается акт продажи (Acte authentique de vente) в офисе нотариуса. К моменту подписания этого акта, вам необходимо оплатить на счет нотариуса всю сумму сделки, а также все дополнительные платежи за услуги нотариуса. Сразу после подписания акта, покупатель вступает в права собственника, продавец обязан передать ему все дополнительные документы на недвижимость и ключи. Нотариус выдает собственнику аттестацию – документ, подтверждающий право собственности.

Стоимость процедуры покупки недвижимости во Франции высокая – от 12 до 20% от стоимости объекта недвижимости, при этом значительную часть расходов несет покупатель. Стоимость регистрации права собственности – 5%, услуги нотариуса – 1%, комиссия риэлтора от 5 до 12%