Лондон: самая горячая точка мировой недвижимости

Бретт Арендс, MarketWatch

ЛОНДОН (MarketWatch) - Лондон - это крупнейший пузырь в мире? (перевод)

Я не решаюсь использовать слово "пузырь", но в случае с Лондоном этого трудно избежать.

То, что происходит здесь просто смешно.

Посмотрите на предложения любого агента недвижимости в Лондоне и вы подумаете, что все люди сошли с ума. Еще больше вы в этом убедитесь, когда узнаете, что цены указаны в фунтах стерлингов, которые дороже и доллара и евро.

Пол миллиона фунтов (~570 000 евро) стоит однокомнатная квартира с небольшим садом на немодной нынче южной стороне Темзы. Отлично, да? 2 миллиона долларов стоит обычная трехкомнатная квартирка в Челси.

И это при том, что вся остальная Великобритания живет в условиях жесткой экономии, наблюдается падение заработных плат, сокращение расходов госбюджета. Скупка супер-премиальной лондонской недвижимости превратилась в какую-то манию и зависимость для сильных мира сего.

Согласно индексу компании Knight Frank, специализирующейся на элитной недвижимости, средняя стоимость недвижимости в центре Лондона приближается к рекордным значениям и в ближайшее время может побить все рекорды прошлых лет.

Так в чем же дело?

"Недвижимость в Лондоне - это счет швейцарском банке 21-го века" - утверждает Робин Харди, аналитик лондонской инвестиционной компании Peel Hunt. Богатые люди из разных стран мира, таких как Египет, Сирия, страны южной и восточной Европы хотят скрыть свои деньги от кризиса и посягательств. За неимением лучшей альтернативы в своей стране, они предпочитают инвестировать в другие страны с более стабильной экономикой и законами, которые их защитят. Центр Лондона в этом смысле превратился в "игровую площадку миллионеров".

"Инвестиции в недвижимость Лондона рассматриваются как относительно безопасное вложение денег, если вашей целью является сохранение капитала" продолжил Харди. "Они убеждены, что лучше инвестировать в квартиру на Слоун стрит (Sloane), нежели просто хранить деньги на банковском счете в Дамаске".

Представитель агентства элитной недвижимости Foxtons, сообщил, что в этом году 80% приобретений в ее филиале на Sloane Square были совершены иностранцами.

Это просто новый поворот истории, но по сути ничего не изменилось. Персидские шейхи, русские олигархи, новые индийские богачи, китайские магнаты - просто меняются люди. Лондон давно уже превратился в магнит для богатых, центр обитания миллионеров. В последние 10 лет русские деньги просто затопили Лондон. По утверждению одного менеджера из инвестиционного фонда "Лондонская недвижимость - это просто прачечная для русских денег".

На цены Лондона сильно повлиял рост цен на нефть. И правительство Великобритании по сути поощряет такое положение дел приветливым налоговым режимом для иностранцев, что дает хороший приток капитала в страну.

Мой знакомый несколько лет назад рассказывал, как один персидский шейх бесконечно скупал все новые и новые квартиры к северу от Гайд-парка. Шейх любил приезжать в Лондон на пару месяцев каждое лето, чтобы отдохнуть от пустынного зноя персидского залива. Вместе с ним приезжала его огромная семья и окружение. Когда он скупал квартиры, цена его интересовала в последнюю очередь. Просто ему хотелось скупить как можно больше недвижимости.

Есть и другие факторы. Лондон стал финансовой столицей Европы, гигантской машиной по всасыванию денег и давно распространил свое влияние за пределы центра. В городе постоянно открываются дорогие магазины, целые улицы дорогих бутиков. Всё это также влияет на цену недвижимости.

Но рынок жилья очень ограничен, а в Лондоне существуют жесткие законы зонирования и застройки, поэтому новое жилье в центре строится мало.

А еще дешевые ипотечные кредиты. Знакомый рассказывал, что смог позволить себе очень дорогой дом потому что платил всего лишь 1% годовых по ипотечному кредиту.

По мнению большинства заработавших на недвижимости в последние годы, это чудо будет продолжаться бесконечно. Цены бесконечно будут расти. Вы не встретите никого, кто сомневается в этом.

Но есть несколько причин для беспокойства.

Во-первых, окна в городе всё чаще становятся темными. Просто в дорогом жилье никто не живет. В воскресенье я встретил в пабе своего старого знакомого, он давно живет в Лондоне и говорит, что никогда не видел по ночам таких темных домов. С каждым годом все меньше и меньше окон со светом. Недавнее исследование Knight Frank показало, что большую часть недвижимости в Лондоне приобретают вовсе не для жилья, а просто для сохранения избытка денег.

Вторая проблема заключается в том, что все больше и больше коренных лондонцев вытесняется из города. Молодежь просто не может себе позволить жить в городе и передвигаться по нему в начале своей карьеры. Им просто это не по карману. Такая же участь постигла многих представителей среднего класса. Всё это может привести к тому, что в городе не останется кому жить из простых людей.

Третья проблема - ипотечные кредиты не будут выдаваться вечно под 1% годовых. Рано или поздно ставка должна вырасти, а это сделает выплаты людей неподъемными, их нельзя будет реструктурировать, в итоге банки будут изымать дома.

Четвертый вопрос часто забывается. Развитие современных средств коммуникаций, технологий дают преимущества всем другим городам. Сегодня не обязательно находиться в центре Лондона, чтобы быть успешной компанией или предпринимателем. Это 20 лет назад, если вам надо было создать крупный инвестиционный фонд в Великобритании, то он обязательно должен был быть в Лондоне. Сегодня ситуация совсем другая. Сегодня дешевле работать в небольших городах.

И пятая проблема самая тяжелая - падение доходов от аренды. По данным Knight Frank цена недвижимости выросла в 2 раза за последние 10 лет. Но ставка аренды в Лондоне выросла меньше, чем на 10%. Получается, что доходы от аренды сейчас около 3.6% годовых, тогда как 10 лет назад были около 6%.

После вычета налогов, платы за обслуживание, получается, что доходы арендодателей совсем небольшие и хорошо, что они вообще есть.

Защитники высоких лондонских цен конечно же находят оправдание для всего. Они утверждают, что инвесторы не покупают недвижимость для заработка на аренде, они собираются заработать на перепродаже, когда цены вырастут. К сожалению, на рациональном рынке доходы от вложений являются двигателем экономики, а не прирост капитала. Стоимость активов идет вверх сейчас исключительно потому что у владельцев есть огромные доходы, излишки капитала. Но будет ли цена эта бесконечно расти в нынешних экономических условиях?

Изменится ли ситуация? Если да, то когда? Мы можем об этом только догадываться. Но для тех, кто живет и работает в Великобритании давно уже очевидны простые выводы. Жить и работать в Лондоне уже невозможно. А если придется жить, то лучше всего снимать жилье, а не покупать его.