Экономика Германии: что важно знать, покупая недвижимость

Германия – один из экономических лидеров Евросоюза. Не удивительно, что приобретение недвижимости в этой стране популярно у обеспеченных россиян, которые стремятся к политической стабильности, социальной защищенности и достойной жизни для себя и своих детей. Однако перед заключением сделки по купле-продаже недвижимости важно иметь в виду несколько важных нюансов.

Покупка жилья в Германии выгодна с точки зрения инвестиций – за последний год недвижимость в среднем выросла в цене на 5 %, а таунхаусы – на 7,2 %.

Процедура приобретения недвижимости в Германии имеет ряд юридических нюансов

Поиск и подбор жилья

Для Германии нехарактерен быстрый оборот недвижимости – жители страны, как правило, покупают квартиру или дом для проживания в течение многих лет или даже на всю жизнь, поэтому подбирают подходящий объект без спешки. Если вы ищете хорошую квартиру или дом в определенном районе Берлина, будьте готовы, что поиск займет от нескольких месяцев до года, либо обратитесь к опытному агенту, который сможет подобрать вариант в более сжатые сроки.

Низкая цена дома может подразумевать, что ему требуются ремонтные или строительные работы, намного превосходящие по цене заявленную стоимость продажи. При этом приведение недвижимости в порядок будет вестись за счет владельца, но под строгим контролем государства. Чтобы избежать лишних трат, покупателю лучше нанять специального консультанта для проверки технического состояния квартиры.

Быстрая перепродажа недвижимости в Германии невыгодна, в том числе и из-за подоходного налога (14–42 % по прогрессивной шкале), который продавцу придется заплатить, если он владел данной собственностью менее 10 лет. Это касается не только жилой, но и даже в большей степени коммерческой недвижимости, которая при коротком сроке эксплуатации существенно падает в цене.

Правоустанавливающие документы в Германии оформляются на здание и землю, на которой оно расположено. Частный дом и участок обычно находятся в единоличном владении собственника (Alleineigentum). Недвижимость в многоквартирных домах оформляется по праву Wohnungseigentum – собственнику принадлежит квартира, которой он может распоряжаться по своему усмотрению, а земля и общественные помещения принадлежат всем жильцам на правах коллективного владения (Miteigentum). Для коммерческой недвижимости аналогом Wohnungseigentum является Teileigentum.

Выбирая жилье, покупатель должен отдавать себе отчет, что ему придется заплатить 10–15 % сверх стоимости недвижимости: налог на передачу капитала, оплату услуг агента, административные взносы и оплаты услуг нотариуса.

Оформление сделки

Оформление любых сделок с недвижимостью в Германии идет только через нотариуса. Перед заключением сторонами сделки он делает запрос в поземельную книгу (Grundbuch), чтобы убедиться, что на земле нет обременений и контракт может быть закрыт.

Нотариус заверяет договор и вносит запись о переходе прав собственности в поземельную книгу

Для завершения сделки все участвующие в ней лица (или их представители) должны посетить нотариуса, который в присутствии сторон вслух зачитывает договор купли-продажи. Нотариус обязан убедиться, что обе стороны полностью поняли содержание договора и не имеют возражений. Поскольку контракт составляется на немецком языке, иностранец имеет право воспользоваться услугами переводчика, оплатив их из собственных средств. Однако желательно заранее истребовать копию контракта для перевода и ознакомления.

Содержание договора очень важно – даже небольшая неточность (например, ошибка в имени или адресе одной из сторон сделки или описании объекта продажи) может повлечь за собой признание сделки недействительной.

Нотариус регистрирует переход прав собственности в муниципалитете и поземельной книге. Правоустанавливающие документы выдаются только после того, как он подтвердит, что продавец в полном объеме получил оплату, были урегулированы все вопросы с ипотечным кредитованием и уплачены налоги. Лишь тогда (а не после подписания договора) собственник может вступить во владение своим новым домом.

Чтобы обезопасить покупателя, средства обычно перечисляются на особый счет, к которому имеет доступ только нотариус (Notaranderkonto), и переводятся продавцу после выдачи правоустанавливающих документов. Кроме того, чтобы гарантировать право покупателя вплоть до завершения всех формальностей, нотариус может внести в поземельную книгу предварительную запись.

Итак, хотя процедура оформления собственности на недвижимость в Германии достаточно длительна и в некоторых нюансах существенно отличается от российской, в целом она проста, логична и хорошо защищает интересы как продавца, так и покупателя. Если вас интересует приобретение недвижимости в Германии или других странах Европы, обратитесь в компанию Housage, и наши квалифицированные консультанты подберут объект, полностью соответствующий вашим пожеланиям.